现实案例：
目前买房非常难，想要在小区中有个是我们的停车位更难。有的小区买房会附带停车位，有的则是要单独买一个停车位。这之中比较容易出现法律问题，如我们的停车位被其他人占了应该向占车位的人还是物业倡导权利。购买小区停车位应注意的问题有什么？下面就由记者为你带来有关常识。
2015年11月，王某以一直没能合法合理用涉案的车位，常常遭到不明身份的其他业主威胁、恐吓为由，起诉至法院，请求判决，1、确认《车位用权出售合同》合法有效；2、确认王某对涉案车位拥有用权自2015年2月25日起至2078年2月22日止；3、开发商限时向王某出货涉案车位；4、开发商支付王某出货车位用权的违约金5038元。＂
王某是某小区的业主。2015年2月25日，王某作为乙方、开发商作为甲方，双方签订了一份《车位用权出售合同》，王某向开发商支付人民币110000元，获得该地下车库某一车位用权至2078年2月22日。
购买小区停车位应注意的问题有什么
开发商觉得，王某一直正常占有、用涉案车位到今天，开发商没有违约行为。涉案车位坐落于地下一层，系开放式设计，除物业公司在出入口实行门禁自动化管理外，没有其他限制。涉案车位系独立的不动产，权属归开发商所有，开发商有权对其处分，又因其系开放性空间，转移占有即应视为出货用。王某诉称个别闹事业主干扰其正常用涉案车位的行为，与开发商无关。王某应该向有关侵权人倡导有关侵权责任。
该停车位是不是享有独立产权？
法院审理后觉得，本案纠纷应从以下5个方面进行剖析、认定并作出处置：
该车库作为一个独立的所有权，开发商将车库划分成若干车位，但每一个车位都没经所有权登记，不可以成为一个独立的所有权，即每一个车位开发商不可以将它通过供应、赠与等方法出售。本案王某与开发商所签订的《车位用权出售合同》特别条约中也约定出售的仅为该地下车位的用法权，并不是所有权。
开发商已经获得了该小区地下室车库的《房子所有权证》，依据《中国物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事情，应当与不动产登记簿一致；记载不同的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。的规定，开发商拥有该车库的所有权，依法享有占有、用、和处分的权利。
合同性质的认定不可以仅凭合同名字而定，而应依据合同双方当事人所设立权利义务关系进行全方位理解和准确判断。该《车位用权出售合同》是用益物权的让渡合同，而非所有权转移合同。在国内现行的民法体系中，设计用权从所有权中剥离并单独让渡的规范只有两大类，类是物权法中的土地用权出让、划拨和出售规范；第二类是合同法中的出租合同规范、筹资出租合同规范、借用合同规范。
车位用权出售的本质是什么？
本案中，王某与开发商双方签订的《车位用权出售合同》，该合同在明确王某与开发商出售的是车位的用法权及用权的年限，可见，该《车位用权出售合同》符合出租合同特点及法律需要，因此该《车位用权出售合同》虽名为用权有偿出售合同，实为出租合同。
本案中的车位用权有偿出售合同与土地用权出让、划拨、出售规范无关，也明显不同于筹资出租合同，同时由于有偿的性质而不同与借用合同。依据《中国合同法》第二百一十二条出租合同是出租人将出租物出货承租人用、，承租人支付租金的合同的规定，出租合同有两个特征：1、出租合同是转移财产用权的合同，一方将财产的用法权和权让渡给另一方；2、出租合同是有偿合同，受让一方为用该财产向他们支付肯定成本。
依法成立的合同，自成立时生效，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
车位租用还有保护期限？
因此，《车位用权出售合同》中超出20年出租年限的部分无效，其他部分有效。因王某合法出租了涉案的车位，因此王某对涉案车位的用法权是自出租之日起二十年，即从2015年2月25日起至2035年2月24日止。
本案中，开发商对涉案的车库拥有所有权，享有占有、用、、处分等权利。开发商将车库划分成若干车位，分别出租给小区业主，没违反法律的规定。依据《中国合同法》第二百一十四条约出租期限不能超越二十年。超越二十年的，超越部分无效。规定，本案的《车位用权出售合同》约定的用法年限至2078年2月22日止，已经超出了《中国合同法》关于出租期最长保护期限是20年的规定。
王某与开发商签订的《车位用权出售合同》约定车位用期限到2078年2月22日，出售价（实为租金）为110000元，该租金是基于上述用期限而约定。目前法院认定其合法出租期限从2015年2月25日起至2035年2月24日止，相应的，上述租金中部分不拥有合理、合法性。因为王某在本案中不倡导开发商返还，法院在此只确认该条约内容部分无效，而不确认其无效的具体数额。
超出租用年限的租金怎么样处置？
王某与开发商在签订合同的当天，王某即根据合同的约定到指定的管理楼盘的物业公司签订了《汽车停放管理协议书》，并根据每月25元的规范缴纳了6个月的车位保洁费给物业服务公司，同时，王某在庭审时称，现涉案的车位一直被小区的其他业主占用，法院认定开发商已经根据双方的约定将涉案车位出货给了王某。王某关于开发商尚未出货涉案车位给开发商用，请求开发商出货涉案车位并支付违约金的倡导，法院不予以支持。
怎么样认定车位已实质出货用？
1、王某与开发商于2015年2月25日签订的《车位用权出售合同》，除下列条约部分无效外，其他条约内容合法有效：
综上所述，根据《中国合同法》的有关规定，判决如下：
（二）第三条该地下车位用权的出售价款，其计算办法为按个计价，即该地下车位用权的出售价款为人民币110000元（大写壹拾壹万元整），该价格不因面积等任何原因而予调整。无效；
（一）第二条用期限，该地下车位乙方用期限至2078年2月22日的约定中，合法有效部分为出租期限，该地下车位王某出租期限从2015年2月25日起至2035年2月24日止，其余约定无效；
3、驳回王某的其他诉讼请求。
2、涉案车位是由开发商出租给王某，出租期限从2015年2月25日起至2035年2月24日止；
